Porady prawne Porada prawna Prawo Umowa Kodeks Sąd Umowy Kancelaria prawna Pozew Adwokat Alimenty Odwołanie Rozwód VIDE LEX

UMOWA Z POŚREDNIKIEM W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI W umowie Biura XXX znalazł się zapis przyznający pośrednikowi wynagrodzenie bez względu na to, jak doszło do podpisania umowy sprzedaży mieszkania. Postanowienie narusza prawa konsumenta i nie powinno być stosowane.

Analiza umowy stosowanej przez Biuro Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami ABC Nieruchomości z Elbląga pokazała, że znajduje się w niej wiele postanowień, które są sprzeczne z prawami konsumentów i nie powinny być stosowane.
Niesłuszna zapłata

Jednym z takich postanowień jest par. 5 pkt 3 umowy. Zgodnie z jego brzmieniem konsument jest zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia bez względu na sposób nawiązania kontaktu z nabywcą mieszkania, także w przypadku, gdy nabywca nie był skierowany do konsumenta bezpośrednio przez pośrednika. Z punktu widzenia konsumenta postanowienie to oznacza, że nawet jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie znajdzie osoby chętnej do nabycia danego mieszkania i nie będzie w tym kierunku podejmował żadnych czynności, a sprzedawcy uda się samodzielnie je sprzedać, to i tak będzie musiał zapłacić pośrednikowi prowizję w wysokości 3 proc. wartości mieszkania plus 22 proc. VAT. Nie będzie przy tym miało żadnego znaczenia, czy konsument nawiązał kontakt z nabywcą mieszkania dzięki pomocy pośrednika, czy wyłącznie dzięki swoim staraniom. Stosowanie takich postanowień jest jednak sprzeczne z prawami konsumentów i niedozwolone. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umownym jest postanowienie, które nakłada obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Jeżeli klient sam znajdzie nabywcę swojego mieszkania i sfinalizuje transakcję, to pośrednik nie wykona na jego rzecz żadnej pracy i nie powinien otrzymać wynagrodzenia.
Wygórowana kara

Podobną niedozwoloną klauzulę umowną naruszającą prawa konsumenta jest par. 5 pkt 4 umowy. Zgodnie z tym postanowieniem, jeżeli w czasie trwania umowy konsument zrezygnuje z zawarcia transakcji sprzedaży mieszkania za uzgodnioną z chętnym nabywcą wyszukanym przez pośrednika cenę, to konsument jest zobowiązany do zapłacenia pełnego wynagrodzenia. Postanowienie to także jest niezgodne z art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego, bowiem przyznaje pośrednikowi prawo do wynagrodzenia za pracę, której faktycznie nie wykonał. Pośrednik może w takiej sytuacji pobrać od zbywcy lokalu zapłatę za swoją pracę, jednak jej wysokość powinna być adekwatna do włożonego nakładu pracy.

Postanowienie to nakłada także na konsumenta zbyt wygórowaną karę umowną, co jest niezgodne z art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym niedozwolone są postanowienia, które nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej. Nie ulega wątpliwości, że nakładanie na konsumenta obowiązku zapłaty wynagrodzenia w przypadku niepodpisania umowy sprzedaży mieszkania jest faktycznie karą umowną. Jednocześnie konieczność zapłacenia przez konsumenta kary umownej w wysokości równej wynagrodzeniu za zbycie nieruchomości jest zbyt wygórowaną karą umowną i godzi w interesy konsumenta.
Okres umowy

Sprzeczny z prawami konsumenta jest także par. 8 pkt 1 umowy, który przewiduje, że w przypadku niewypowiedzenia przez konsumenta umowy po upływie czasu, na jaki została ona zawarta, automatycznie ulega ona przedłużeniu. Postanowienie to zobowiązuje zatem konsumenta do rozwiązywania umowy nawet wówczas, gdy okres, na jaki została ona zawarta, upłynął. Jest to niezgodne z art. 3853 pkt 18 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że niedozwolone są postanowienia, zgodnie z którymi umowa zawarta na czas określony ulega przedłużeniu, jeśli konsument nie złoży oświadczenia przeciwnego.
Prawo wyłączności

Analizowana umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości stosowana przez biuro ABC Nieruchomości przyznaje pośrednikowi wyłączne prawo do sprzedaży określonej nieruchomości, w okresie obowiązywania umowy. Nie ulega wątpliwości, że zapis ten jest niekorzystny dla klienta, który nie może np. w tym samym czasie korzystać z usług dwóch biur pośrednictwa, co mogłoby wpłynąć na skrócenie czasu sprzedaży mieszkania. Nie każdy jednak zapis, który klientowi wydaje się niekorzystny, jest klauzulą niedozwoloną. Zapis o wyłączności na sprzedanie mieszkania jest dopuszczalny przez prawo. Konsument przed podpisaniem takiej umowy powinien jednak się zastanowić, czy zbyt mocno nie ogranicza on jego praw.

Zdaniem przedstawicieli biura nieruchomości, pośrednicy nie stosują wzorców umów i wszystkie umowy sporządzane są zawsze indywidualnie dla każdego klienta i w porozumieniu z klientami. Na postanowienia zawarte w każdej umowie zawsze musi wyrazić zgodę pośrednik i klient. Jednocześnie jeżeli klient zgłasza jakiekolwiek uwagi do umowy, to biuro stara się rozwiązać ten problem najpierw przy pomocy prawnika współpracującego z biurem.

3 KROKI

Klient, który podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, po stwierdzeniu, że dokument ten zawiera niekorzystne dla niego klauzule, powinien:

1 Zwrócić się w trybie reklamacyjnym do pośrednika o usunięcie niedozwolonej klauzuli z umowy.

2 Jeżeli negocjacje nie doprowadziły do zmiany umowy, konsument powinien zwrócić się do rzecznika konsumentów albo do UOKiK.

3 Gdy pośrednik nie usunie klauzuli, konsument powinien wnieść pozew do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie nie wiążą konsumenta, gdyż w rażący sposób naruszają jego interesy.

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Konsument jest zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia bez względu na sposób nawiązania kontaktu z nabywcą mieszkania, także w przypadku gdy nabywca nie był skierowany do konsumenta bezpośrednio przez pośrednika.

CO TO OZNACZA

Nawet jeżeli konsument sprzeda mieszkanie nabywcy, którego znalazł sam, bez udziału pośrednika, bowiem ten np. nie podejmował żadnych czynności zmierzających do sprzedaży mieszkania, to i tak konsument będzie zobowiązany zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi, z którym zawarł umowę.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE

Zapis jest niezgodny z prawem, albowiem przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Zgodnie z kodeksem cywilnym taki zapis jest niedozwoloną klauzulą umowną wskazaną w art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Klient przed podpisaniem powinien zwrócić się do pośrednika, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w umowie. Jeżeli pośrednik nie dokona korekty umowy, klient powinien zrezygnować z jej zawarcia.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Pośrednik powinien usunąć z umowy przepisy niezgodne z prawem lub takie, które są dla klientów niekorzystne.

OPINIE

ZYGMUNT RAJCHEMBA

Delegatura UOKiK we Wrocławiu

Obowiązkiem pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zawiera umowy z klientami - osobami fizycznymi na podstawie wzorca umownego, jest przestrzeganie stosownych przepisów kodeksu cywilnego, a także uwzględnianie, aby nie znalazły się w nim klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 kodeksu postępowania cywilnego, co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Jeżeli w umowie znajdują się zapisy dotyczące możliwości naliczenia dwukrotnej prowizji, to nakładają one na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej (dwukrotnie przewyższającej wartość samego świadczenia umownego) oraz przyznają przedsiębiorcy nieuzasadnione korzyści, np. w sytuacji dokonania transakcji z osobą niebędącą klientem poleconym przez pośrednika. Konsumenci podpisujący umowę powinni zwracać uwagę na to, czy precyzyjnie określono sytuacje, w jakich pośrednikowi należy się wynagrodzenie.

ALEKSANDRA WĘDRYCHOWSKA-KARPIŃSKA

radca prawny w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

W umowach z pośrednikami nieruchomości sprzedawca nie może być pozbawiony prawa do wycofania oferty sprzedaży ani prawa do wypowiedzenia umowy. Niedopuszczalne jest uzależnianie rozwiązania umowy zawartej na zasadzie wyłączności od całkowitej rezygnacji ze sprzedaży. Nawet w przypadku, gdy sprzedawca naruszy postanowienia umowy z pośrednikiem i zawrze umowę sprzedaży z osobą wskazaną przez pośrednika, a zaniecha zapłaty na rzecz pośrednika stosownej prowizji, nie można obciążać sprzedawcy obowiązkiem zapłaty kary umownej w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia pośrednika. Zakazana jest klauzula, według której strony poddają spory pod rozstrzygnięcie sądu właściwego dla siedziby pośrednika. Opisane postanowienia zostały uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem sądu i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez UOKiK.

Źródło: GP